Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması Arasındaki Farklar Nelerdir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) Kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davası ayrı ayrı düzenlenmiştir. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu iki dava türünün bir takım farklılıkları vardır. Her iki dava türünde de kiracı ile kiraya veren arasında kira bedeli konusunda bir anlaşmazlık bulunmalıdır. Zira taraflar arasında herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı takdirde taraflar mevcut kira bedelini kabul etmiş sayılacaktır. 

Kira Tespit (Kira Bedelinin Tespiti) Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için taraflar arasında bir kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Bununla beraber sözleşme serbestisi gereği taraflar kiranın şartlarını diledikleri gibi belirleyebilirler. Kira sözleşmesinde taraflar arasında belirlenen en önemli şartlar kira bedeli, kira süresi ve kira bedelinin artış oranıdır. Kira tespit davasında taraflar arasındaki kira sözleşmesinin imzalandığı anda bir artış oranı belirlenmediyse taraflar her zaman kira bedelinin tespitini mahkemeden talep edebilirler. Böyle bir durumda hakim bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemesi koşuluyla yeni kira artış oranını tayin eder. Kira sözleşmesinin beş yıl ve daha uzun süreli olması halinde taraflar arasında artış oranına ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Kira Tespit Davası ne zaman açılabilir?

6098 sayılı Türk Borçlar kanununun 345. Maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Bu hükme göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta açılan tespit davası ile belirlenen kira bedelinin hangi kira dönemi için geçerli olacağıdır. Şayet kira tespit davası yeni kira döneminin başladığı tarihten 30 gün önce açılmış ise veya aynı süreden önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair bir ihtarname gönderilmiş ise mahkemece tespit edilen kira bedeli kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Diğer bir deyişle kira tespit davası geriye dönük sonuç doğuracaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılır?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesi gereğince kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

Bu davada yetkili mahkemesi kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde ” Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.

Bu maddeye göre kira bedelinin uyarlanması davası için kira sözleşmesinin yapıldığı esnada taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumların meydana gelmiş olması gerekmektedir. Meydana çıkan bu olağanüstü durumlar neticesinde taraflardan birisinin sözleşmeyi ifa etmesi beklemeyecek hale  gelmelidir. Son dönemde ülkemizde meydana gelen olağanüstü kira artışı bu dava türü için verilebilecek örnekler arasındadır. Bu bu gibi durumlarda sözleşmeyi ifa etmesi beklemeyecek taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden isteyebilir.

Kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması davası arasındaki en belirgin fark mahkemenin TÜFE ortalaması veya başkaca bir sınır ile bağlı olmamasıdır. Mahkemenin kira bedelinin uyarlanması davasında Meydana gelen olağanüstü şartları değerlendirip hakkaniyetli bir karar vermesi esastır.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için öncelikle taraflardan birinin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmesi beklenmeyecek hale gelmiş olmalıdır. Taraflardan birinin sözleşmeyi ifa etmesini güçleştiren olağanüstü hallerin meydana gelmiş olması durumunda bu dava her zaman açılabilmektedir. Ancak kira bedelinin uyarlanması davası ileriye dönük etki yaratan bir davadır. Yani önceden ödemem kira bedelleri açısından BİR sonuç doğurmayacaktır. Kira bedelinin uyarlanması halinde dava tarihinden sonraki kira bedelleri için uyarlama geçerli olacaktır.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Hangi Mahkeme Açılır?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesi gereğince kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

Bu davada yetkili mahkemesi kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davası arasındaki farklar nelerdir?

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında bir anlaşma olmaması şartı veya anlaşma olup Olmadığına bakılmaksızın kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olma şartı bulunmaktadır. 

Kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için Sözleşmenin kurulması esnasında taraflar arasında Öngörülemeyecek olağan üstü hallerin gerçekleşmesi ve bu nedenle taraflardan yükümlülüklerini yerine getirmelerinin beklenememesi şartı aranır.

Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme sözleşmenin beş yıl dan uzun veya kısa olmasına göre kira bedelini belirleyecektir. Kira sözleşmesi beş yıldan kısa ise 12 aylık TÜFE ortalaması Mahkemece esas alınacaktır. Kira sözleşmesi beş yıldan uzun ise bu kez mahkeme 12 aylık TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyetli bir bedel belirleyecektir. 

Kira bedelinin tespiti davası yalnızca çatılı iş yeri ve konut bunlar için yapılan kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınmaz ve taşınırlar için yapılan kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.