Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. maddeyle ile vatandaşlar arasında İmar Barışı olarak bilinen bu düzenlemeden yararlanan yapılar için “Yapı Kayıt Belgesi” verilecektir. 

GEÇİCİ MADDE 16- Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt  Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.

Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir."

Yapı kayıt belgesi ile ruhsatsız olan yapılar ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi mevzuata uygun hale gelmektedir. Bu düzenleme ile 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında yıkım veya idari para cezası kararı verilen yapılar için bu kararlar iptal edilecektir .Maddede “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” Denilmiştir. Bu iptal için yapı sahibi tarafından yapı kayıt belgesinin belediyeye veya il özel idaresine sunulması gerekmektedir. Zira idari para cezası veya yıkım kararının iptali için belediye veya il daimi encümeninin kararı gerekmektedir. Danıştay tarafından bu yönde verilen bir karar da sadece yapı kayıt belgesi alınmasının tek başına idari para cezasının veya yıkım kararının iptali için yeterli olmadığı karara bağlanmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar?

Bu kapsamda Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı hakları kısaca sıralamak ve bu hakları özetlemek aydınlatıcı olacaktır.

• Yapı Kayıt Belgesi, yapı kullanım hakkı verir. 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun İmar Barışı (İmar affı) düzenlemesi olarak bilinen Geçici 16/ 3. fıkrasında,  Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanımı amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği düzenlenmiştir.

• Yapı kayıt Belgesi, kat mülkiyeti tesisi için imkan sağlamaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16/5. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi alan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmiştir.

• Yapı Kayıt Belgesi ile çalışma ve işyeri açma ruhsatı alınabilecektir. 

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6/8. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatının yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği düzenlenmiştir. Yine farklı bir kanun ile bağlantılı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün E.163242 sayılı yazısında da; “İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken yapı kayıt belgesi olan yapıların yapı kullanım izin belgesi aranmaksızın değerlendirilmesi gerektiği, ancak yapı kullanma izin belgesi dışında işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken ilgili mevzuatlar gereğince aranan özel şartlar var ise bu şartların yerine getirilmesinin gerektiği” belirtilmiştir.

• Yapı Kayıt Belgesi ile yapıda güçlendirme yapılması mümkün hale gelmiştir.

7221 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’na eklenen Geçici 21. maddeye göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilmesi mümkün hale getirilmiştir

• Yapı Kayıt Belgesi ile gecekondu sahipleri için Hazine ve Belediye arazilerini doğrudan satın almada öncelik sağlanmıştır. 

İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Tebliğine göre; hazine arazileri üzerine yapılan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde bu taşınmazlar, öncelikle Bakanlığa tahsis edilecek, sonrasında bu yapıların Bakanlıkça Yapı Kayıt Belgesi sahibine öncelik verilerek satılacağı hükme bağlanmıştır.

• Yapı Kayıt Belgesi Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesinde (TCK 184) yer alan “imar kirliliğine neden olma” suçundan ceza almasını engeller.

Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Nereye Yapılır?

Yapı Kayıt Belgesinin nasıl alınacağına dair hususlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca çıkarılan Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esaslar ile belirlenmiştir.

Buna göre Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden birisi veya bunların vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurularak başvuruda bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara doğrudan başvurmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.

Yapı Kayıt Belgesinin Alınma Şartları Nelerdir?

Yapı kayıt belgesine başvurulabilmesi bulunması gereken şartlar sırasıyla aşağıda sıralanmıştır.

• Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir yapının bulunması
• Yapının 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş olması
• Yapının Yapı Kayıt Belgesi düzenlemeye uygun yerde inşa edilmiş olması
• Başvurunun usule uygun olarak yapılması
• Yapı Kayıt Belgesi Bedelinin Ödenmesi

Sonuç olarak Yapı Kayıt Belgesi imar mevzuatı yönünden ruhsatlı ve tapulu bir taşınmazın sağladığı hakları tanımaktadır. Bu düzenleme ile beraber imar mevzuatı pek çok yönetmelik ve tebliğ ile bağlantılı olduğundan Ankara’da iyi bir gayrimenkul avukatı ile hukuki süreçlerinizi yönetmenizi tavsiye ederiz.